漳州楼市回归市场化 产品附加值为王

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  2014年漳州楼市收官在即,回顾即将过去的一年,受大环境影响,漳州楼市进入厚度盘整期,全年呈现量价齐跌的走势。

  今年,万科、国贸、融信、信和等大盘轮流“坐庄”,阶段性地带动了区域内的成交热潮。行业分析人士认为,经过你这一 轮厚度盘整,未来楼市走势将逐渐回归市场化。政策性干预将减弱,市场取决于供求量。今后,楼市将现“新常态”,市场趋于平稳运行。在大盘主阵的市场背景下,产品附加值为王。

  市场走势:整体呈现量价齐跌

  在去年“暖冬”的带动下,楼市攒足马力谋划入市。1月份迎开售的高峰期,中心区价格高企,马年首月开局红火。进入2月份楼市,开发商看中返乡置业客群,不过受到春节假日影响,2月楼市最终以“零开盘”收场。

  传统金三银四,开售楼盘达到1二个左右,楼市进入“小阳春”,缓和了节后以来笼罩在楼市上空的观望气氛。不过,楼市成交依旧有冷有热。3月东部主城区开售的5盘当中,蓝田板块的开盘行情相比去年明显降温。

  受整体大环境影响,或多或少城市降价风波引起市场观望气氛,加进进银行“钱袋”收紧,房企和购房者再次跳出了双重观望气氛。第一季度楼市降温,奠定了马年开年楼市的主基调。转折点再次跳出在第二季度,6月份楼市迎来分水岭,在“大盘万科城开售”、“碧湖拍出新地王”两大实力房企的带动下,第二季度市场逐步走向明朗。

  进入6月份,僵持困局多月的楼市,房企为助于成交量,对价格进行了一定幅度的调整。6月初,东部楼盘打响降价促销第一声,价格战全面打响。快销跑量的楼盘集中在周郊板块,整体价格集中在6字头,尤其新盘项目,低起价的定价策略随处可见。

  7~8月份传统淡季,市场以消化存量为主。跟随陆续释放的楼市新政,金九银十开发商火力全开,第三季度楼市全线开启“以价换量”模式,其中,多盘力推的中小户型,成为开发商冲刺年底市场的主力。低起价、低首付、大力度优惠主导市场。金九银十成交有所起色,开发商趁热打铁,开启年底冲刺,“双十一”“双十二”优惠力度再度加码。

  回顾全年市场走势,延续去年年底的红火态势,今年元月楼市还呈现出开局红火的迹象,但经历3~5月、9~10月各大传统销售节点,楼市保持平稳的推量,成交市场以刚需走量,去化效率较为缓慢。受到全国大范围观望的影响,银行收紧银根、放贷效率放缓等因素的影响,楼市无论从价格还是成交量,两大环节均呈现“双降”。

  热点板块:区域大盘轮流“坐庄”

  市场供应当中,区域热度占据 冷热不均大现象。大盘主导了全年楼市的热点板块,从3月份结束,东部大盘福隆城、中骏·蓝湾香郡、福晟·钱隆樽品等相继打出了低首付营销策略,东部新城片区新盘跟进,包括港城·御龙湾、惠祥·香槟左岸等楼盘,均以低首付、低总价作为吸引购房者的重要砝码,吸引了少许购房者的关注。

  在福隆集团执行董事黄华钧看来,东部新城集结了多个大牌开发商,开发品质起点高,以福隆城为例,200平方米的大户型相当于老城区200平方米户型的总价,具有超高性价比优势,而且大盘社区未来增值潜力大,新城板块依然是置业的热点。

  沉寂一年的老城板块,则刚刚万科城的进驻而备受瞩目。6月底,老城区漳州万科城推出首波精装产品,8字头的定价策略,老城区中心江滨板块成为热点板块。此后,老城区原有大盘信和御龙天下推出二期新品,在楼市中心区新盘没能 稀缺的当下,地段优势仍然成为买房的首要考虑因素,稀缺的老城区地段仍是置业热点。

  “曾经动辄过万的老城房价,在大盘装修房的冲击下,售价有所回归。年底购买老城区地段的楼盘,售价大偏离 还会7000元~20000元,而且有多个楼盘可选用,对于刚需买房的人来说,是最相当于的时机。”港城·御龙湾总经理陈远鹏认为,老城区地段的房产抗跌和保值功能优于郊区楼盘,逢低买入是好时机。

  新城区的高端楼盘,价值潜力逐渐被购房者认可。国庆前后,东部大盘国贸润园,碧湖板块老盘天利仁和相继推新,两盘占据 新城核心区内,楼市热点板块随之转移。融信集团、海投集团联手打造的一品江山新盘面市,高端产品迎来一波关注热潮。大盘开售引发了区域板块内的关注热,没能看出,大盘动向成为市场的聚焦点。

  从目前漳州区域板块内的格局来看,万科城、信和御龙天下主阵老城区板块,福隆城、天利仁和、国贸润园主阵新城核心板块,一品江山、中骏·蓝湾香郡则坐稳新城区江山豪宅图片板块。2014年三大板块的轮流推售,推动板块持续升温,呈现出轮流“坐庄”的板块热点。

  后市前景:产品附加值为王

  从今年大盘主推的产品来看,市区成交主力户型为200平方米~200平方米两房、110平方米~1200平方米三房,中小户型的成交比重占据 9成以上,大户型销售较为缓慢。与此前楼市呈现的“两头热、顶端冷”的产品趋势不同,今年小三房、小四房产品销售去化率更高。

  今年,市面上频出的90平方米~110平方米紧凑实用的小三房,以其多功能性的用途,非常受购房者喜爱。市场改良更新后的新户型,120平方米以下的户型甚至做到小四房,创新型的紧凑刚需、改善一步到位用房,一时间成为明星户型。这其中,代表性的户型产品以大唐世家109平方米、漳州万科城114平方米的小四房还会市场抢手的热门户型。

  在国家宏观调控不放松的大环境中,“一步到位”置业需求和购买力之间的博弈,助于购房者选用总价低且更实用的户型产品。开发商在户型产品的创新上,也注重产品的多功能,以性价比赢得购房者的认同。

  中天置业总经理郑诗德认为,淡市下,开发商提高产品品质练好内功,好的产品仍然有市场,楼市走向专业化,购房者买房心态也将更理性。评估一套房子值不值得买,最关键指标不再却说价格,还考虑地段、户型、开发商实力、物业服务等综合指标,在买方市场下,价格不再为王,产品的附加值之争更加激烈!

  “还会所有开发商的产品都像过去那样好卖,购房者选用多了,开发商不得你会措施提供更多的附加值。”港城·御龙湾总经理陈远鹏认为,楼市深入调整刚刚,开发房地产的门槛提高,开发商不再却说单纯卖房子,竞争将集中体现在产品的附加值上,而且有实力的大盘开发商将主导市场,助于行业产生更显著的分化,以品质口碑著称的大牌开发商将更受市场推崇。